[案情]：2001年，住在江阴开发区的王某因城市建设，家中的老房遇到拆迁，按政策他能低价购买二套拆迁安置房，由于家庭经济困难，他根本无力购买二套，但又不忍心放弃这样的拆迁待遇。为了能从拆迁中获取利益，王某的父亲找到张某，提出由张某出资45000元，以王某的名义购买第二套房，该房屋面积为90㎡，待今后领到产权证后再由王某过户给张某，过户费用由张某承担。另外，由张某补贴15000元给王某。考虑到房屋比较便宜，张某当即表示同意，遂与王某的父亲就上述内容签订了一份《房屋转售协议》。之后，张某按约支付了房款和补贴，并顺利拿到房屋直接入住。转眼到2005年，此时江阴城市东扩，张某所买房屋价格已翻了数倍，此时王某不禁后悔莫及。2005年1月，他到房产局以自己的名字对张某的房屋领取了房屋所有权证，后他找到张某，声称其父亲将房屋出卖给张某他不知情，若房屋要过户，必须再支付10万元，否则拒绝过户。这遭到张某断然拒绝。王某见此招不行，便以此房恶意向某银行贷款11万元。

   由于张某已入住五年，贷到款的王某仍不甘心，为了拿回房子，2005年7月，王某一纸诉状将张某告上法庭。其诉称，他因当时缺少购房资金，被告张某提出为他垫付部分购房款，但要求租住该套房子至其也拆迁分得房屋时止。事后，张某便住进该房并实际使用至今。现张某已经拆迁并分得房屋，却拒不从他所有的房屋中搬出。经与张某多次协商未果，他只得诉至法院，请求判令张某迁让房屋。

   被告张某辩称，王某在旧房拆迁时共分得两套安置房，因无力支付房价差额，便将其中一套转售给了他，只是一直没有办理房屋过户手续，他对本案所涉房屋是基于买卖关系而合法占有，并非租赁居住。由于该房随着江阴房地产业的快速发展而增值许多，王某为了再获取利益，不仅不依照协议约定协助他办理房屋过户手续，反而置诚信于不顾，将房屋恶意抵押，导致他无法取得房屋产权证。现王某歪曲事实，虚构租赁房屋的情节，向法院起诉要求他迁让，根本无事实和法律依据，实属恶意诉讼，请求法院驳回王某的诉讼请求。

   本案的争议焦点在于房屋为王某所有，其父亲与张某签订的《房屋转售协议》是否有效？如有效，则张某对该房屋享有居住权，原告要求房屋迁让的诉讼请求得不到法律的支持，并且张某有权要求王某对房屋进行过户。若无效，则增值数倍的争议房屋仍属于王某所有，张某必须从房屋中搬出。这从情理上来讲，对守约的张某来说显然是不公平的。

[诉讼]：作为被告张某的代理人，本律师看到王某这一系列不诚信的卑劣行径，也不禁义愤填膺。但法律毕竟是重证据的，从表面看，王某的房屋出卖并没有得到王某的同意，其父出卖房屋系无权处分。但通过仔细了解案情，王某对其父卖房一事是知情和同意的，五年内也从未向张某提出过异议。为了帮助受害的张某赢得官司，开庭前，本律师到房屋管理局、江阴市动迁办、房产公司、民政部门进行了大量的调查和走访工作，找到了一系列的间接证据，并为此形成了证据锁链。

   庭审中，王某仅出具了本案所涉房屋的产权证书一份，证明该房屋归其所有。为抗辩其主张，本律师将调查取得的证据一一出示，证明该房屋系张某通过买卖而合法占有的证据：第一是原告王某的父亲出面与张某签订的一份《房屋转售协议》，证明该房屋已由王某的父亲代表王某出售给了张某；第二是房屋转售结算凭证和有关证人的证言，证明原被告之间存在买卖房屋关系及被告代原告直接向拆迁部门支付了房屋购置款的事实；第三是被告与王某父亲之间的谈话录音带一盘，证明王某对其父亲向张某出售房屋并收到房款是知情的；第四是两位证人的证言，证明原被告在签订买卖房屋协议前存在协商买卖房屋的事实；第五是王某与其妻子的离婚协议书一份，其内容只涉及拆迁房中的一套，没有对本案所涉房屋作为夫妻共同财产进行分割，从而间接证明王某对争议房屋已转售张某的事实是默认的；第六是房产公司的房屋安置通知书、收款收据及其出具的证明，证明了王某向张某交付房屋、张某直接从房产公司领取钥匙入住至今的事实；第七是王某的房产证，证明王某已将房屋抵押给银行进行恶意贷款的事实。张某提供的上述证据环环相扣，形成了一个能充分印证该房屋确系其购买而非租赁的证据锁链，并经原被告双方当庭质证后被法庭确认合法有效。在案件审理过程中，王某也承认两套拆迁房的手续均由其父亲代办，他没有支付过房价差额。随后，王某以其起诉有误为由向法院申请撤诉并被准许。至此，该案暂告终结。

   常言道，树欲静而风不止。2005年11月，不甘心的王某再次将张某诉至法院，将事实和理由变更为：因他父亲与被告张某在一起经商，关系甚好，且张某为他垫支了部分拆迁安置房款，他也不急于居住，他父亲遂擅自答应了张某暂时居住案涉房屋的请求。其诉讼请求则不变，即因自己欲居住该房，要求张某迁让。张某收到法院传票后，只得无奈再次委托本律师应诉。

[判决]：2005年12月，江阴市人民法院再次对该案进行了开庭审理。经审理，双方诉争的焦点仍在于，王某的父亲出面与张某签订《房屋转售协议》并以取得的房款支付王某拆迁房差价这一情节王某是否知情并认可。对此，法院认为，房屋买卖是日常生活中重大的民事活动，在正常情况下都会得到当事人的高度关注。根据本案审理时查实的情况，王某对其父亲的售房行为是知情的，也未及时提出异议，且在与前妻离婚时没有对该房进行分割，这些都充分说明王某对其父亲的售房行为已予以认可，故张某与王某之间的房屋买卖合同关系成立，张某占有、使用该房于法有据。据此，法院依法判决驳回了王某要求张某迁让房屋的诉讼请求。

   案件尽管已经胜诉，可张某却丝毫高兴不起来。他说：“都说购置新居是件大喜事，可我真没想到会摊上这伤神的事情和难缠的官司，现在想来别提有多窝心和后悔了。”让他窝心的是碰上了王某如此不讲信用的人并与之进行交易，后悔的是五年都未曾办妥房屋过户手续，致使自己今天讼累不断。

   判决后，王某没有上诉，虽然张某能继续在该房屋内居住，但由于该房已抵押给银行，在法律上根本无法过户给张某。此时，道德败坏的王某为了报复张某，随即停止了对银行的还贷，银行在催要无果的情况下，将王某告上法庭，并要求人民法院对张某居住的房屋行使抵押权，即将房屋进行拍卖后偿还银行贷款。张某又一次地陷入了困境。

[启示]：目前，类似的购房纠纷在现实生活中时有发生，严重影响了人们正常的工作和生活，这与营造的和谐社会格格格不入。张某的烦恼是显而易见的，付了五年的钱，住了五年的房，现在却在半年内当了两回被告，而且要取得产权还面临着因王某的抵押贷款行为所造成的人为障碍，更为不幸的是银行行使抵押权更是将他逼上绝路，张某真不知漫漫诉讼路何时方了？

   本案也带给人们两个启示：一、由于城市建设，江阴很多老百姓因拆迁而获得了多套安置房，由于新建小区房屋配套设施等不完善，一般要过几年方能领到房屋产权证。近年，江阴商品房供不应求，拆迁安置房买卖价格又比较便宜，故市场上买卖成交非常活跃。通过本案可以看到，无产权证的拆迁安置房买卖在法律上存在很大的潜在风险，买房千万不能贪图价格便宜而忽视风险，否则遇上象王某一样唯利是图的人，将会带来无休止的烦恼。第二、给那些正在或即将置换房产的人们提个醒，国家实行房屋所有权登记生效制度，买卖房屋应及时办理产权过户手续，如确须购买无产权证的拆迁安置房，要找专业律师咨询把关，尽量把买房风险降到最低，以切实维护自己的合法权益，避免并杜绝一切不必要的麻烦。

（撰稿人：张洪建）